13500元/平起，捡漏天府三街！

原创 小安 吴思竹 昨天

*本文为广告，由小安撰写，全文约2800字，阅读需要4分半钟。

13500元/㎡起，天府三街，香不香？哈哈，这就是一开始洽谈这条推文时项目开发商给我的“简介”文案，说的就是距离地铁1号线天府三街B口约300米的莱普敦二期（商办产品）。

▲莱普敦二期 效果图


踩盘后我发现，在城南，普通商办也要卖到12000-16000元/㎡的今天，地理位置极好，中高端定位的莱普敦，最后60套房源的清水收官价仅在13500元/㎡起，这就非常值得两种人关注：第一种是投资者；第二种是在成都没有购房资格，但又希望购得一套可自用可保值的房产的人群。


01
硬核地段：一个成熟的“宇宙中心”
 
商办产品的投资逻辑首当其冲的，是地段，而且这个地段不能画大圈，比如我们说到大源是很好的板块，但你会发现，并不是所有属于大源板块内的商办产品都具有同等量级的地段价值。

前段时间黄曦梳理了一个相对细致的数据：整个大源板块有约32个商办项目，共计约29700套房源，可以说是国际城南最密集的商办产地了。但事实上很多产品的流动性很弱，租金表现平庸，而且转手价格溢价很低，很大一个原因是他们的地段精度弱了点。
 
那我们来看莱普敦的地段。

▲莱普敦区位图

先说轨道交通。莱普敦项目位于天府三街与吉泰路的交汇处。从莱普敦项目步行到1号线天府三街站B口，亲身肉测3分钟。除了周边的写字楼外，没有别的商办产品比它更近。而1号线又是贯穿城市南北的重要轨道干线，可以与多条线路换乘直达城市各个重要节点，通达性极强。
 
再说商业配套。这个项目的东南西北方向，密集的分布着一切你能想象的吃喝玩乐的去处，高端的、接地气的，都有。比如项目斜对门的ICON大源国际中心，小宇宙真是强，火锅、日料、中餐、咖啡厅、医疗美容机构、便利店都是几分钟都可以get的；又比如不到10分钟步行距离的银泰城，现在已经发展成大源的夜生活中心……稍微远一点的，天府二街伊藤、麦德龙、建发鹭洲里，也是散步就可以抵达的。

▲成都银泰城&阿里巴巴西部基地

大源是国际城南最商务和生活最成熟的板块，真的没有之一。发达的轨道网、地面交通体系，让莱普敦可以在15分钟时间里抵达环球中心、九方等多个大型商业，这里就不一一赘述了。我认为关键还是在于它周边的1KM配套的精细度、层次感、优越性，决定了未来住在这里的人的生活品质。
 
最后说商务配套。成都有很多商务区，但没有一个可以同时拥有腾讯和阿里。打开百度地图，你会发现莱普敦周边的总部大楼是腾讯大厦、太平洋保险金融大厦、中国建设银行成都基地、阿里巴巴西部基地、高新万科大厦，以及很多中字头企业。

另外，它距离软件园的距离也很近。据不完全统计，莱普敦周边分布着约200家世界500强企业，活力强劲，人群质量也高。前两年我因为做项目调研过莱普敦对门一家国际知名酒店品牌旗下的服务式公寓，我发现尽管月租已经上到1-2.5万，但租赁依然不错，很多企业的外派高管都住在这里。

▲腾讯大厦


02 
产品能打：5T9户，非一般的商办
 
2011年，天府三街还是一片钢混丛林。那个时候，有一个项目的围挡是古天乐打的广告，他就是今天的莱普敦。现在，在很多网站上还显示着它曾经的案名：海洋中心。当初项目图纸上很多港式小豪宅的设计理念和细节，今天已经落地变成现实。

▲已经交付的莱普敦一期 酒店&住宅

整个项目占地45亩，分两期开发，一期占地22亩，由两栋塔楼构成，一栋是2016年已经交付的住宅莱普敦公馆，另一栋是已经运营了4年的莱普敦酒店（高区为酒店，低区为精装的酒店式公寓）。二期同样是两栋塔楼，1号楼是单层面积约1750平方米（标准层）的超甲写字楼，开发商持有高区，低区正在以16000-18000元/平的价格整层出售；2号楼，就是目前正在清盘的莱普敦二期商办产品。
 
在产品方面，我梳理了几个不同于一般商办的优势。
 
第一，10米挑高的入户大厅。一般的公寓类产品，入户厅是比较压抑的，尤其是在大源板块，很多产品都设计于2010年，入户大厅挑高与当时的普通住宅类似，甚至不如。而莱普敦10米挑高的精装入户大堂，完全按照酒店大堂的标准配置了前台和等候休憩区，牺牲了一部分货值，但却给使用者带来了更好的体验。

▲莱普敦二期 入户大堂装修示意图

第二， 5梯9户的梯户比配置。这个配置秒杀掉市场上绝大部分的商办产品，何况这栋楼里一共只有369个房源。电梯选用市面上一线的品牌，以3米/秒的峰速运行，让等待电梯的时间大幅缩短，一般的产品很难做到。

▲莱普敦二期 入户大堂装修示意图

第三， 酒店标准的停车场。全地坪漆，防尘、防噪、防滑，以莱普敦酒店的标准管理运营。停车场与超甲写字楼地下连通，共享近700个车位，配比虽然不是特别优秀，但也足够使用。

第四， 建筑立面采用三银LOW-E玻璃。我注意到，很多项目在宣传册里会宣传自己用的是lOW-E玻璃，那莱普敦的“三银LOW-E”就要更高级一些吗？为此我还专门研究了一下，发现它除了造价更贵外，和单银、双银最大的不同在于透光性相同的情况下，三银LOW-E的透热最小。在欧美发达国家，不论公建还是住宅都优选这种材料。而在成都这样的城市，建筑用三银LOW-E在夏天是非常节约能耗的，人体舒适度也更高。

▲莱普敦二期 建筑效果 示意图

第五，由国际知名5大行之一的仲量联行提供物业服务。物业费3.8元/平方米，虽然比一般的小商办稍贵一丝，但也跟现在新出售的住宅物业一个水平，酒店式的管理和服务本来就比普通住宅更加细致，对资产是一种保障，也比较有性价比。
 
最后一个就是他的空间优势了。
 
2期产品楼栋总高45F，共有369套房源，除开个别非标准房源，标准层户型面积段约67-149平方米，层高3米。从整层平面图上可以看到，有4个户型都有270度的环幕采光。这种转角户型，在香港的公寓楼里是比较受欢迎的，因为建筑密集，多一个采光面的城市视野和日照时长都会更长，空间体验感会更好。

▲莱普敦二期 商办楼栋整层平面图

当然，作为一个商办产品，我认为莱普敦在两个普遍的“商办痛点”上做了提升。
 
第一个是，每一个户型，都可以做一个小小的有采光（或间接采光）的生活阳台，足够放下洗衣机烘干机。

第二个是，它的建筑设计具备了通气的条件。

来看看户型图。

左右滑动查看

 
 
 
 
总的来说，莱普敦的产品力是很能打的。而且据我所知，莱普敦是城南少数有外销证的项目，它也拥有不少外籍人业主，这一定程度上说明它所创造的空间体验和生活方式是很国际化的。

那么，地段优越，产品优秀的莱普敦二期是否值得投资？就只看它的价格是否合理了。


03
清水售价13500-15500元/平，开发商让利了
 
我们通常认为商办的价格是周边住宅价格的7折，即是合理。而现在，就算是放眼整个大源，你也很难找到一个售价20000元/平以下的二手房；同时你会发现，在整个高新区，就连地段、产品都很普通的商办产品也要卖到这个价格。对比下来，莱普敦的价格很宝藏。

而莱普敦二期13500-15500元/平方米的房源主要在中高区，即15F以上，因为疫情的缘故开发商想回一轮现金，所以对购房者而言，就是以更低的价格买更好的房源。
 
最后是租赁回报的投资逻辑。
 
不论是大源商务区还是居住区，一个普通的单间公寓，可以租到1500-2000元/月，而莱普敦一期的酒店式公寓，单价普遍可以租到3000-3500元/月；一期和本批次产品一样户型的莱普敦公馆（住宅），套一房源可以租到4000元/月，套二普遍在5000元/月以上，数据是公开的，而以上数据我取的还是市场低价。
 
而在城南商务核心区天府三街、吉泰路一带，优质的企业带来大量的租赁客群，这些人群的租赁需求和层次也是非常多样的，而莱普敦满足的则是那部分高于普通商办和住宅，但低于奢侈公寓的中高端人群，是一个看似小众但会比较吃香的产品，所以，投资者不妨去莱普敦考察考察。

而对于还没有获得成都购房资格的购房者而言，莱普敦不失为一个既可居住，又可保值的产品。虽然它是商办，但在房地产的牛市中，它转手时的溢价能力是比较强的，也有公开数据可查，2018年一期的酒店式公寓有过一些超20000元/平的成交，而当初跟他差不多价格入市的市场普货，只卖13000元/平。
 
PS：因为这篇文章的发布时间比我获知消息的时间晚了很久，所以文中所提及的60套房源，到现在为止已经没有60套，最终请以案场数据为准。

文/小安


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