昨天，深圳调控了。
葫芦娃的老伙计们，应该丝毫没有意外。
毕竟，咱们从4月份的直播开始，就反复强调：投资客不要去深圳追高。
楼市反派的话，有时候还是要听一听的。
PS：关于深圳调控，凡是标题里带重磅和突发的都是“憨憨”。
• 入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；
• 夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数。
本次调控加码之前，深圳的限购是一线城市里最宽松的，几乎形同虚设。调控加码后，无论是外地客真落户，还是本地客假离婚，都需3年的等待周期。想要知道这条政策对深圳楼市和房价的影响，必须知道“深圳当下的客户构成”。我根据自己这一年接触的客户结构，以及米宅珠三角分布所服务的客户结构，粗略估计——当下市场中的这波购房者中，大约有2成的外地客，大约有1-2成社保不满3年的本地客，以及不到1成想要离婚破限购的本地客。以上这些人，统统都属于此次调控加码中被卡死的无资格购房者。此次调控加码，深圳在一夜之间将直接损失4成左右客户。我们很快会看到，深圳持续大半年之久的供需紧张，将会得到极大缓解。我们很快会看到，傲娇的深圳房东，动不动就拿“示范区”教你做人的深圳房东，将低下高傲的头颅。调控杀器第二条：无房无贷首付30%；无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%。这个政策，再结合上面的“离婚三年内按原家庭计算套数”，基本相当于——只要在深圳有房，起步首付5成，有房有贷，起步7成。以前想改善置换，还可以通过“假离婚”来降低首付。现在置换的门槛，一夜之间提高了至少100万。如今不满5年的二手房，需要5个点的增值税。500万的房子，需交税25万。二手房的交易成本被大幅提高，投资客的获利空间被大幅侵蚀。去年双十一的“取消豪宅线”，推波助澜的点燃了深圳楼市。750万的豪宅线，真正卡的不是投机客，而是本地有刚改置换需求的自住客。而这部分的客户，在过去大半年的时间里，早已被作妖的深圳房价，倒逼着进场。深圳总价在750万以上的改善市场，将因为豪宅线的重新回归，丢掉绝大多数的投资客，只留下纯粹的必须改善的自住客。尤其是宝安、南山和福田的改善市场和豪宅市场，将受到极大的影响。倒是深圳东部的龙岗，可能会因为豪宅线的调整，而迎来利好。龙岗有一大批总价在五六百万的三房和四房，远低于750万的豪宅线。部分一直在西部兜兜转转客户，可能会被挤压到这里。改善市场，将去投资化和去投机化，回归到19年年中以前的不温不火。限购、限贷、豪宅线、税……能用的手段全用上了，该开的倒车也基本都开回来了。“落户直接干”被堵上了，“假离婚直接干”被堵上了，“离婚降首付”被堵上了，“降下去的豪宅线”又回来了，“减下去的增值税”又要开始收了。尤其是跳涨过高的西部区域，尤其是宝安、南山、福田这三剑客。他们受此次调控加码的打击最严重，限购、限贷、豪宅税、增值税，精准的倾泻到了这些区域的头上。调控之前，深圳市场正在从西部向中部，进而向东部轮动。调控之后，这种轮动链条会被人为的打断。独特的人地矛盾，相对健康的产业结构，再加上示范区的大旗竖着，这样的市场是不可能出现暴跌行情的。更重要的是，前期跳涨了那么多，主流有产者，情绪是高涨的，手上是不缺钱的，是没有集体抛盘的理由的。前两天，我还能卖800万；今天，你敢让我卖700万？世道不好，总会那么几个人扛不住，急需用钱。所谓的笋盘，就这样出来了。今年真正想在深圳买房的自住客和长持客，下半年是属于你们表演的时间。傲娇的房东，将低下高傲的头；瞎碧挂的价格，将回归理性；没有人动不动就拿着示范区给你上课了，更没有中介拿着一些垃圾盘倒逼忽悠你了。从今年4月份直播，我就一直让你们等一等，别去深圳追高。
不是因为深圳太作，也不是因为深圳涨的太猛，更不是因为深圳房价太高。财政、货币、救市、复苏等一系列经济政策，也将发生变化。我是在帮你认清世界的原貌，认清整个政策链条的变化，认清政策链条上楼市的变化。深圳从去年9月份开始涨，一直涨到现在。整整10个月，全世界都知道深圳的房价疯了，所有人削尖了脑袋往深圳挤。陆家嘴论坛之后，全年社融各个分项的政策合意目标基本确认——
今年将新增人民币贷款整体近20万亿，社会融资规模超过30万亿。
这是，今年的货币总池子。
Q1和Q2，为了直面疫情冲击，不顾一切宽松莽了一波——
全年20万亿的信贷额度，只剩不到7.7万亿，企业债券融资只剩不到1万亿。
居民长贷新增，却达到2016年以来的最高水平。
要救市、要维就业、要扶贫；要搞“两新一重”，要Make中国 great again。天天就知道炒楼，还怎么救市，还怎么维稳，还怎么保就业？以上，就是这一波楼市调控的根本原因之一，也是深圳选择在这个时间点加码调控的根本原因之一。
