今日，成都文物考古研究院对外公布了一项惊人的研究成果：在新川10.34平方公里的园区内，埋葬着超过6000座古墓，串起了一个埋于地下的“四川通史”。
这条重磅消息一出，着实让关心新川土地市场的地产人和购房者慌了神，因为从下周起，新川将陆续有三宗土地登场拍卖，不过锐理君认为，虽然新川“古墓群”上热搜的消息来得有点陡，可它影响不到接下来的土拍，相反恰恰是一个好消息：1、古墓群在2015年新川创新科技园开始建设之初就已经发现，已经持续发掘了5年时间；2、目前，相关的考古发掘工作已经接近尾声，预计会在今年全部完成；3、从前期新川控规整体调整到今天公布文物发掘的信息，预示着更大规模的开发和建设大幕会拉开，即将登场的三宗待拍土地在“打前站”；4、对于成都这座具有深厚历史文化底蕴的城市来说，发现古墓再正常不过，而且这批出土的文物给新川赋予了更多的历史、文化色彩，未来片区开发建设有了新的“历史文化主线”；5、都2020年了，还在担心“古墓”影响的人，思想会不会也有点“木”？
言归正传，还是来看看即将拍卖的三宗地：一号宗地位于地铁1号线广都站旁（注意，该地块已延期至5月29日），二号宗地位于地铁6号线蒲草塘站旁 ，三号宗地则位于新川之心公园南侧。三宗地均采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖。
☞一、二号纯住宅地块起始楼面价均为13000元/㎡，这也是目前高新区最高起始楼面价。☞一、二号纯住宅地块没有任何配建条件，是时隔近两年高新区非特殊用地（非人才公寓、TOD用地等）拍卖。☞三号地块需要重点引进5G与人工智能、大数据与网络安全、网络视听与数字文创、生物医药等新经济领域产业项目，而这正是新川产业发展的重点。
宗地位置：高新区中和街道劲松社区4组（原劲松村4社）成品住宅建设比例： 住宅部分全装修成品住宅比例100%（三层及以下低层住宅除外），租赁住房（如有）全装修成品住宅比例100%。无偿移交或自持租赁住房（如有）须与项目内商品住房采用同一标准装修，且不低于宗地出让文件载明的装修标准。建筑高度： 在建筑（含所有建、构筑物及设施）最高点高程满足航空限高要求下建筑高度不大于80米。在满足航空限高及《新川创新科技园城市设计导则》城市空间形态要求的前提下，地块内局部建筑的高度允许10%的向上浮动范围。
地铁建设控制要求：宗地轨道交通保护区域平面示意图所示阴影区域内原则上不得修建任何地上（下）建（构）筑物（含锚杆、锚索、围护桩等临时设施），作为轨道交通保护用地，无偿用于保护轨道交通车站及相关设施。
一号宗地位于地铁1号线广都站B出口，妥妥地“地铁上盖”。锐理实地探访发现，宗地暂未打围，已平整，内部无未拆除的建筑物，宗地周边规划道路已形成，整体品相较好。
一号宗地周边被名著司南（4月二手房均价17369元/㎡）、龙湖九里晴川（4月二手房均价23959元/㎡）、宸光和悦（住宅已售罄，在售建筑面积约139㎡、148㎡商墅房源，总价约350-590万/套）三大项目包围。交通非常便利，宗地距离主干道天府大道540米，离红星路南延线500米。商业方面，目前主要依靠底商，2公里内有在建中的天目中心商业街区。生态资源方面，宗地距离新川之心公园约1公里。
▲新川之心公园，占地约900亩，相当于2个浣花溪公园大小。
宗地位置：高新区中和街道蒲草村6、7组，石河村11组成品住宅建设比例：住宅部分全装修成品住宅比例100%（三层及以下低层住宅除外），租赁住房（如有）全装修成品住宅比例100%。无偿移交或自持租赁住房（如有）须与项目内商品住房采用同一标准装修，且不低于宗地出让文件载明的装修标准。建筑高度：在建筑（含所有建、构筑物及设施）最高点高程满足航空限高要求下建筑高度不大于80米。在满足航空限高及《新川创新科技园城市设计导则》城市空间形态要求的前提下，地块内局部建筑的高度允许10%的向上浮动范围。
现场探访来看，二号宗地暂未平整，内部土方量较大，有青苗捡种和电力杆线等。
二号宗地周边较为荒凉，有很多待开发的土地。宗地北侧新程大道、西侧为蒲东路，距离在建中的地铁6号线三期蒲草塘站约1公里。
宗地位置： 高新区中和街道劲松社区2组（原劲松村2社）需自持商业比例： 竞得人须自持计容商业建面的比例不得低于该宗地总计容商业建面的50%，且在出让年限内不得整体或分割销售。成品住宅建设比例： 住宅部分全装修成品住宅比例100%（三层及以下低层住宅除外），租赁住房（如有）全装修成品住宅比例100%。无偿移交或自持租赁住房（如有）须与项目内商品住房采用同一标准装修，且不低于宗地出让文件载明的装修标准。建筑高度： 在建筑（含所有建、构筑物及设施）高度满足航空限高要求下地块内制高点建筑高度不宜小于140米（并结合方案需求理性确定）。在满足航空限高及《新川创新科技园城市设计导则》城市空间形态要求的前提下，单宗地块内局部建筑的高度允许10%的向上浮动范围。产业要求：竞得人须在本宗地商业物业范围内引进符合成都高新区主导产业政策的项目，重点引进5G与人工智能、大数据与网络安全、网络视听与数字文创、生物医药等新经济领域产业项目。
三号宗地位于新加坡创新中心南侧，新川之心公园西侧，距离省级文化中心约500米，属于新川版块最繁华、最核心的位置。
三号宗地已打围，宗地内有杂树、杂草、土方等，宗地周边规划道路已形成。
三号宗地正对面，锦和路一侧为中国（成都）5G产业示范园。从在建的工程名来看，有新川四期人才公寓、新川创新科技园六组团二幼、新川创新科技园六组团一小等工程。
新川创新科技园是新加坡与四川省携手打造的中国西部第一个中新合作共建园区，是成都高新区打造的成都新经济活力区六大产业社区之一。园区于2012年5月8日正式开工建设，重点发展人工智能、新医学、5G通信等产业。因为各种因素的影响，近些年建设进度较为缓慢。发展的机遇来了，2020年4月9日，成都高新区对外发布：启动成都5G智慧城先导区深度城市设计方案国际征集，地址就位于新川之心公园北侧，沿新川大道交锦和路十字轴区域，属于新川创新科技园的核心区域。
总净用地面积约为348081.2平方米（约522亩），总建筑规模预计约169万平方米。力争到2022年将新川创新科技园建设成为5G网络供给全国领先、行业应用深度融合、创新生态高度汇聚、人城产高度融合、政策支撑体系精准的中国5G智慧名城，并成为各种AI场景应用的最佳示范区。
▲成都5G智慧城先导区范围意向图（图源：成都高新）
▲成都5G产业示范园在建中（三号宗地对面）
3月27日，成都市规划和自然资源局发布了《高新区南区新川劲松南片区控制性详细规划（第0.3版）控规修改方案公告》等10版控规，并于2020年4月取得了市政府正式批复。
锐理君划出调规的重点：切割地块落实小街区规制；减少商业用地增加住宅类用地用地；增加公园绿地；优化中小学、幼儿园等用地规模及布局。此轮控规调整，对于土地“量少价高”的新川版块是绝对利好，原因有两方面：
一方面，新川的供地太少了。锐理数据统计显示，2015—2019年间，新川版块共供应了20宗住宅类用地，但除2017年之外，每一年的供应量都不大，尤其是2019年，供应面积不足200亩，达到了近五年的最低值。
另一方面，新川地块“太难啃”。从近三年成交的地块来看，产业用地占比高，最近的“普通地块”成交还停留在2018年2月；限价与移交是常态，如金隅大成2017年8月竞得的宗地，需要移交高达41%的租赁住房；地价高，拿地成本高。
新川是近两年高新区住宅集中出货的版块，但即便如此，这里的新房也常年供不应求，2020年至今甚至供应为零。供需失衡而且住宅的成交均价也一路走高，目前均价已攀升至18345元/㎡。
从新房来看，除中建天府公馆与北大资源紫境府外，已入市项目大多已经售完。
二手房方面，目前新川版块已建成的小区二手房价多在1.5—2.4万元/㎡，其中北大资源颐和翡翠府4月二手房均价21170元/㎡、中德英伦联邦A区23956元/㎡、中铁城锦南汇18882元/㎡。最后要提醒的是，拿地是一件需要谨慎对待的事。之前成交的金隅地块、中建三局地块、高投地块都还在等待入市契机。
金隅地块：楼面价12800元/㎡+41%租赁住房移交、楼面价13000元/㎡+19%租赁租房移交，目前已经是准现房。
中建三局地块：成交楼面价13000元/㎡，并需移交20%的租赁住房。
高投地块：楼面价为13900元/㎡，这也是高新区最高名义楼面价，同时也需配建移交16%的租赁住房。
